조준 | 2교시 부동산 가격을 이루는 것들

링크 첨부 예정

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1. 매매가와 전세

(초반에 좀 놓친 부분이 있어 다시 듣고 보충)

 

부동산 가격은 매매와 전세로 이뤄진다.

매매할 땐 주택담보 대출

전세일 땐 전세자금 대출을 통해 정부는 유동성을 공급하므로, 정책과 밀접한 관계가 있다.

 

내 집 마련 먼저 하고

상급지 1채, 나머지 수익형.

 

매매가/전세가/갭 순으로 6/3/3 처럼 표시하기도 한다.

 

부동산 가격

• 매매
  • 투자(미래) - 수요로 움직임
  • 실거주(현재) - 공급/수요로 결정
• 전세
  • 실거주(현재) - 공급, 수요로 결정

수요에도 관성이 붙는다. 다른 사람들이 사고 싶어해야 오른다.

 

매매가는 절대로 전세가 아래로 떨어질 수 없다.

• 공급이 갑자기 늘어날 때 전세가가 떨어짐
• 금리가 급상승할 때 전세가가 떨어짐
• 같은 동네에 비슷한 매매가인데, 전세가가
  • 싸면 - 구축,
  • 비싸면 - 학군지 같은 경우이다.

전세가율 = 전세/매매

전세가율이 높으면, 갭투자에 유리하다.

• 유동성 < 실수요
• 미래 가치 < 실거주 가치
• 호재 < 거주 비용
• 공급이 적을 때 올라감

전세가율이 낮으면, 실거주에 유리하다.

• 유동성 > 실수요
• 미래 가치 > 실거주 가치
• 호재 > 거주비용
• 공급이 많을 때 내려감
• 뿌리 보유 전략. 대출 + 실거주
  • 유동성 장에 상방이 열림

 

 

2. 거래량

거래량이 곧 가격을 결정함

• 가격 고점에서 거래량이 떨어지기 시작하면 가격도 떨어짐
• 거래량이 확복할 때 가격도 같이 오름.

그만큼 거래량이 중요하다.

다만, 하락할 땐, 돈 풀기 전으로 떨어질 순 없다.

이때 내 집보다 더 떨어진 상급지로 갈아타기 해야하고,

다주택가지고 상승장을 타야 큰 수익을 얻을 수 있다.

 

거래량이 받쳐준다면 해볼만하다는 거 → 아실

 

3. 거래추이와 매물대

거래 추이를 확인하자.

kb 시세 대비 거래 가격 확인 가능 → n pay 부동산

 

상승 추이

• 시세 위에 거래가 찍힘
• 급매 어려움
• 핵심지 RR을 매물대 안에서 사면 선방

하락 추이

• 시세 아래서 거래
• 급매 잡을 수 있음
• RR을 시세 안에서 팔면 선방
• 시장에 사람 없음

 

4. 유동성

유동성이 많이 풀렸을 땐 주식이든 부동산이든 갖고 있는 사람이 승자.

반면에 줄어들 땐, 주의하여 위의 1~3 을 고려하여 갈아타기

부동산 가격이 떨어져도 실거주하면 행복하게 사는 경우도 있음! 다들 기준이 다르니.

 

5. 공급

공급 일정이 크게 줄어듦 이제 거의 없다고 보면 됨

금리도 내려가는 추세이니 전세가가 오를 수 있다.

 

6. 청약

청약만 바라보고 있기엔 기회가 너무 없어짐!

청약은 일단 붙을 가능성인 높으면 좋은 것.

서울원 처럼 일반 분양 많이 푼 것들 일단 넣어보자.

 

청약 불패의 시대는 이제 끝났다.

2019년에는 계약금만 있으면, 입주시기에 분양가가 전세가가 되는 기적이 가능했음 ㄷㄷ

 

당첨 발표일이 다르면 두 개 동시에 넣을 수 있다.

 

아래 키워드는 공고문 보면서 공부하자.

• 공급규모
• 지구
• 분양가상한제/재당첨제한
• 전매제한/거주의무
• 1순위
• 가점제/추첨제
• 예비입주자
• 거주자
• 입주예정일
• 납부일정
• 중도금대출
• 대납, 무이자, 발코니확장

 

과제

1. 아실
   • 관심있는 단지, 연도별 최고가 비교
   • 많이 산 단지, 연도별 어떤 게 많이 팔렸을 까 비교
   • 차이가 왜 생겼는지 고민
2. 입주자 공고문 분석해보기

 

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후기

1주차 과제를 아직 못 끝냈는데 벌써 2교시고, 2주차 과제가 나왔다니.. 믿기지가 않습니다.

그 주 과제는 그 주에 마무리 하는 것을 목표로 달려야겠습니다!

 

화이팅!