조준 | 1교시 재테크의 순서

 

부동산 방향 설정 ‘조준’ [정규]

 

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1. 나는 알고 하는가?

투자란

던질 투, 재물 자

• 어떤 일이나 사업에 정성/시간/재물을 쏟는 게 투자다.
• 미래에 더 큰 구매력을 얻기 위해 지금 구매력의 일부를 포기한다.
• 돈을 버는 방법은 과거와 지금이 다르듯 앞으로도 달라질 것이다.
• 흐름을 잘 따라가야 도태되지 않는다.

 

나는 투자자인가?

나는 준비됐는가?

 

미래를 위해 현재 일부를 포기할 준비가 되었는가?

리스크의 대한 개념, 분산, 관리를 아는 가?

 

얼마까지 내가 허리띠를 조를 수 있을 지 정해야 한다.

선투자/후공부가 되어야 한다.

불확실성에 대해 절대로 해보지 않으면 알 수 없다.

공부, 실행, 복기의 무한루프는 실행을 해야만 이룰 수 있다.

 

 

2. 재테크의 순서

투자와 재테크는 자금이 묶이고, 시간을 투입한다.

누구나 열심히한다.

누구는 쳇바퀴고, 누구는 한 단계 올라가 있다.

순서가 꼬이면, 다음 단계로 넘어가지 않는다. (잔인한 현실 ㅜㅜ)

 

주택은 장기적 우상향 추세이며, 저렴할 때, 비쌀 때 왔다 갔다하면서 상승한다.

시간 주기는 2~7년 정도이며 서울&지방 각자 기간이 다르다.

그러므로 '어디'보다 '언제'가 더 중요하다.

 

하나만 사놓고 놀았어도 전세가로 내가 샀던 가격을 모두 회수할 수 있게 만드는 게 아파트다.

사놓고, 그 다음에 어떻게 할 수 있을까 눈을 돌려보자.

오늘이 내 인생에서 가장 젊은 날이니 잘 결정하다.

• 가격이 같다면 신고가 찍은 것 보단 덜 오른애
• 평형보단 입지
• 중하급지 신축

첫 째, 내 집 마련이 필요하다.

연금 무조건 해야 하지만, 내 집을 먼저 마련하고, 남는 돈으로 안정화되었을 때 분산시켜 해야한다.

사회생활 10년 안에 승부보는 것이 좋음

물론, 이를 수록 유리하다.

남과 비교하기보다는 내 삶에서 가장 이른 게 중요하다.

 

어디?

결국 입지로 흐른다.

• 일자리, 교통, 학군
  • 인부들의 평균 연봉 중요
  • GBD > CBD /YBD/BBD
• 주거 환경, 인프라(병원/상권)
• 자연환경
  • 위 1, 2를 만족하면서 자연환경까지되면 최상급지.

무엇?

무난하게 가장 좋은 거

• 아파트
• 입지 좋은 구축 vs 입지 떨어지는 신축
  • 이기는 건 구축, 그러나 처음 스피드는 신축이 좋음
• 서울 꼬리 vs 경기도 머리

레버리지

• 실패했을 때 보장이 되는 자산을 사야 함
• 다른 데 쪼개지말고 몰빵해서 가장 좋은 아파트를 매수하자.
  • 적립과 분산은 내 돈 10억 이하일 땐 비추.
  • 10억 이상 있는 사람들이나 하는 거임
• 10년 후 2배가 되는 건 불가능하지 않음
• 돈을 늦게 갚으면 갚을 수록, 돈의 가치가 떨어진다.
• 시간을 태우면, 돈 값은 내린다.
  • = 집 값이 오른다
  • = 대출 이자 부담이 늦어진다.
  • 한 번씩 오는 하락 구간을 이용하자.
  • 덜 올랐고, 하락 분위기인 곳이 입주장

인간이기에 의지나 결심은 당연히 꺾일 수 있음

그러니 어떻게든 지킬 수 있는 시스템을 만들어야 한다.

만나는 사람을 바꿔 주변 환경을 바꾸는 것도 방법 중 하나.

어찌됐든 실패하더라도 포기하지 않고, 다시 올라오는 회복 탄력성이 중요함.

 

 

3. 포트폴리오 로드맵

부동산으로 자산 증식하는 과정

실거주	자산가	경제적 자유	시간의 자유
거주 환경	시세 차익	현금 흐름	노후 증여
출퇴근 교육 신축 삶의 질 자부심	1) 가치 투자(입지, 장기) 2) 타이밍투자(흐름, 타이밍)	윤택한 생활 우량 자산 보유	이걸 해야 하고 싶을 때 뭐든 하는 삶

 

내 목표가 무엇인지 들여다보자.

인간의 욕망은 끝이 없다.

그 중 내가 원하는 게 뭔지 알고, 어떻게 할지를 선택해야 한다.

 

더 좋은 동네로 가려면

유지비, 교육비, 물가가 더 비싸지니 경제적 자유와는 멀어질 것이다.

현재 행복이 몇 %인지 생각해보자.

 

똘똘한 2채를 먼저 갖추고, 그 후에 연금, 배당주, 사업 등 챙겨보자.

처음은 디딤돌일 뿐 한 번에 끝내려는 생각은 하지 말자.

반드시 갈아타기가 필요하다.

그 다음 시스템화하자.(뿌리-줄기-잎)

투자 vs 실거주

실거주

• 하락장에 유리
• 주거는 자산 평가액 이상의 가치
• 최대한 좋은 입지

투자

• 상승장에 유리
• 거주 비용을 줄일 수단이 있으면 유리
• 최대한 많이 살 수 있음
• 인생을 바꿀 기회
• 최대한 수익률

 

 

4. 자금계획 전략

대출 계산기로 LTV/DSR 고려하여 얼마 대출 받을 수 있는지 계산해보자.

내 수익 대비 감당 가능한 이자를 계산해보자.

=> 위 두 개를 고려하면 내가 얼마를 빌릴 수 있을지 알 수 있음

 

생애최초면 LTV80% 까지,

1금융권이면 DSR 40%

2금융권이면 DSR 50% 잡고 계산해보자.

금리는 보통 4.후반대. 4.6%로 계산해보자.

 

부동산계산기

부동산계산기

 

과제

1. 투자 or 실거주 결정
2. 청약 가능성 보기
3. 내 DSR 로 살 수 있는 아파트 금액 대 선정
4. 최종 가용 투자처와 비교표, 시세 모니터링
   1. 가용자금으로 살 수 있는 금액 대 선정
   2. 관심아파트 비교해보기(엑셀 첨부)
5. 카페 개시

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후기

이전까지는 왜 부동산 투자를 해야 했는지라면

1교시부터는 본격적으로 어떻게 하는지에 대해서 설명해주셔서 할 일이 점점 명확해지네요.

이대로라면 매수 밖에 못하겠습니다 :) 움하하

 

제대로된 한 채를 구매하기 위해 과제도 열심히 해보겠습니다.

모두 화이팅!